Na takto vysoce konkurenčním trhu ale může hrát významnou roli inovativní přístup k hypotékám, který kupujícím poskytne čas, jistotu a silnější vyjednávací pozici.

Nemovitosti zdražují rychleji, než rostou příjmy

Podle nejnovějšího ČSOB Indexu bydlení v prvním čtvrtletí 2025 meziročně narostly ceny bytů o 10 procent, což znamená vůbec nejrychlejší růst za poslední roky. Nejvíce zdražily malometrážní byty do 45 m², které si často pořizují mladí lidé i investoři. V Praze a Brně sílí trend tzv. mikrobytů o výměře kolem 16 m², často přestavěných z nebytových prostor. Malé byty se prodávají rychle, někdy i během několika dní. Ani regiony, které byly dříve považovány za dostupnější, už nenabízí nemovitosti výrazně levněji. A tak zatímco ceny nemovitostí rostou, kupní síla obyvatel, především mladých rodin, nedokáže držet krok. Přitom třeba v ČSOB je mezi klienty, kteří uzavírají nový hypoteční úvěr, více než 54 procent mladých do 36 let. Hypoteční sazby se sice pozvolna snižují, ale stále se pohybují mezi čtyřmi až pěti procenty. Reálné mzdy díky nízké inflaci rostou, ale nestačí dynamice realitního trhu.

Nedostatečná nabídka a rychlé rozhodování

Na současném trhu hraje roli nejen výše ceny nemovitosti nebo splátky hypotéky, ale také převis poptávky nad nabídkou i rychlost rozhodování kupujících. Podle průzkumu Hyponamíru.cz se více než 57 procent nemovitostí prodá do půl roku a téměř 30 procent do měsíce. V praxi to znamená, že se o jednu nemovitost často "pere" více zájemců. Vítězí většinou ten, kdo má peníze ideálně v hotovosti. V podobné situaci se ocitla i Martina Drábková z Plzně. Zatoužila po vlastním bydlení a neměla problém mezi inzertními nabídkami objevit dostatek vhodných bytů, které by jí vyhovovaly. Brzy ale narazila na zásadní problém, který jí bránil koupi uzavřít. To, že je bonitním klientem, nestačilo, protože prodejci dávali přednost zájemcům s připraveným financováním. "Já sama jsem se byla podívat minimálně v pěti bytech, o které jsem měla zájem, a vždy jednání ztroskotalo na financování. Nestačilo tvrdit, že mi v bance hypotéku slíbili," potvrzuje tvrdou realitu Martina. Nakonec ale uspěla a byt získala díky novému produktu - hypotéce bez nemovitosti.

Hypotéka bez nemovitosti: posílení pozice kupujícího

Banky reagují na situaci na trhu bydlení různými produkty. Jedním z nich je například jakási "hypotéka naopak", již zmiňovaná hypotéka bez nemovitosti, třeba od ČSOB. "Naše novinka umožňuje klientovi předem získat a podepsat úvěr s garantovanou sazbou - a až poté začít hledat vhodnou nemovitost. Klient ví, kolik peněz mu na hypotéku půjčíme a na jakou nemovitost dosáhne a v jaké hodnotě má tedy nemovitost hledat. Na její nalezení má až devět měsíců, a pak další tři na dokončení celého procesu, myslíme tím na vypracování odhadu, podpis dodatku smlouvy s klientem nebo vyčerpání hypotečního úvěru," vysvětluje podstatu ČSOB Hypotéky bez nemovitosti Miroslav Zetek, místopředseda představenstva v ČSOB Hypoteční bance. Proč devět měsíců, respektive rok při započtení doby na dokončení, vysvětluje Zetek tím, že průměrná doba prodeje nemovitosti je čtyři měsíce, takže devět měsíců dává klientům dostatečný prostor na celý proces.

A hned také objasňuje základní rozdíl oproti předběžné nebo předjednané hypotéce, která prodávajícím obvykle jako záruka nestačí. U té totiž banka s ohledem na bonitu klienta pouze namodeluje možnou výši a podmínky hypotéky, ale ta ještě není opravdu schválená. Jedná se o hypotéku, která neprošla schvalovacím procesem banky, zatímco ČSOB Hypotéka bez nemovitosti ano. Ta je vlastně úvěrovou smlouvou zohledňující bonitu klienta. "Díky tomu se klient na trhu dostává na úroveň kupujícího s hotovostí. To mu umožňuje reagovat rychleji a často i vyjednat lepší podmínky," zdůrazňuje klíčovou výhodu Miroslav Zetek. A doplňuje, že tento typ hypotéky je možné použít nejen na koupi domu a bytu v osobním vlastnictví, ale i v družstevním vlastnictví, od obce či korporátu nebo ve zkolaudovaném developerském projektu. Lze si na ni pořídit chatu či chalupu k rekreaci nebo stavební pozemek.

Výhody…

U ČSOB je součástí produktu také služba Hlídač sazby, která automaticky zohlední případné snížení vyhlašované úrokové sazby ČSOB až do výše 0,3 procentního bodu. A naopak, pokud by se sazby během hledání nemovitosti zvedly, klient má jistotu smluvně dohodnuté a garantované sazby. Klient tak získává jistotu financování a silnější vyjednávací pozici na trhu. Může prodávajícímu doložit svou platební schopnost a podepsat rezervační smlouvu, aniž by měl obavy, zda hypotéku dostane a zda bude v potřebné výši. "Dnes je průměrná výše hypotéky na trhu čtyři miliony korun. Ale pokud je klient dostatečně zajištěn a prokazatelně schopen splácet, není problém ani vyšší hypotéka. Momentálně máme limit 12 milionů," upřesňuje Miroslav Zetek.

A dalším plusem je také spolupráce ČSOB s technickými inspektory společnosti Nemoinspekt, kteří mohou na přání klienta prověřit reálný stav kupovaného bytu nebo domu a objevit případné skryté vady. Tuto často velmi potřebnou "inspekci", která snižuje riziko nečekaných nákladů po koupi, může klient získat až s třicetiprocentní slevou. Odhad nemovitosti je zdarma, další službou je sleva na pojištění domácnosti. A navíc lze i šetřit čas - sjednání může probíhat online a ČSOB Hypotéku bez nemovitosti lze podepsat i digitálně.

…i nutná "ale"

I hypotéka bez nemovitosti má svá "ale". Pokud se klientovi nepodaří najít vysněnou nemovitost do stanovené doby, zaplatí smluvní poplatek. Vedle toho má možnost nedočerpat limit poskytnuté hypotéky do 20 %, nebo do jednoho milionu korun. Pokud si naopak vyhlédne nemovitost dražší a potřebuje hypotéku vyšší, může ji navýšit až do limitu stanoveného bankou podle jeho finančních možností. Banka jedná celou dobu transparentně a klient předem ví, jakou částku by zaplatil, pokud by nemovitost ve stanoveném čase nenalezl.

Mladé rodiny potřebují více jistoty

V současné realitní situaci už nestačí "jen chtít" - nutností je být dobře připraven. "Z našeho průzkumu vyplynulo, že byty a nemovitosti k bydlení kupují nejčastěji mladé rodiny a páry do 36 let věku. A právě jim chceme i tímto naším produktem pomoci vysněné bydlení snadněji a rychleji získat," uzavírá Miroslav Zetek z ČSOB. ČSOB Hypotéka bez nemovitosti je tedy zajímavým řešením, které může (nejen) mladým lidem poskytnout klíčovou konkurenční výhodu - jistotu a čas.

Je však třeba dodat, že žádný bankovní produkt nemůže sám vyřešit hlubší strukturální problém: nedostatek bytů, zdlouhavé povolovací procesy stavebního řízení a pomalou výstavbu. Pokud nevznikne skutečně funkční bytová politika a nezvýší se nabídka vhodných objektů k bydlení, může se stát, že dostupné bydlení pro mladé zůstane stále vzdálenou metou.